Hur fungerar en bostadsrättsförening
Hur styrs en bostadsrättsförening?
Det yttersta beslutande organet är föreningsstämman.
Styrelsen har till uppgift att förvalta föreningen och dess egendom.
Föreningens medlemmar väljer en styrelse som ansvarar för förvaltningen. Föreningen har stadgar som reglerar föreningens och styrelsens arbete.
Föreningens styrelse
Ordförandeposten i föreningen är en demokratisk post som väljs på ett år.
Regler ombostadsrättsföreningen och dess verksamhet
Regler om bostadsrättsföreningens verksamhet finns huvudsakligen i:
- Föreningens stadgar
- Bostadsrättslagen (Svensk Författningssamling, SFS, 1991:614)
- Lagen om ekonomiska föreningar (SFS 1987:667)
- Bostadsrättsförordningen (SFS 1991:630)
- Förordning om ekonomiska föreningar (SFS 1987:978)
- Skattelagstiftningen som också innehåller vissa särbestämmelser för bostadsrättsföreningar
Vem bestämmer i en bostadsrättsförening?
Vem som bestämmer i en bostadsrättsförening beror på vad frågan gäller och framgår av föreningens stadgar. Vissa beslut fattar föreningens styrelse och andra frågor måste avgöras av föreningsstämman.
Stämman är föreningens högsta beslutande organ. Medlemmarna i föreningen har rätt att delta i stämman. På stämman ska bland annat beslutas om fastställandes av resultat- och balansräkning och ansvarsfrihet för styrelsen. Stämman utser normalt också styrelse och revisor. Stämman beslutar också om väsentliga förändringar som gäller föreningens fastighet.
På föreningsstämman har varje medlem en röst. Om flera medlemmar har en bostadsrätt tillsammans får de tillsammans en röst. Detta gäller under förutsättning att något annat inte angivits i stadgarna. Styrelsen är föreningens verkställande organ. Styrelsen, som ansvarar för förvaltningen, beslutar bland annat om årsavgifter, antagandet av medlemmar och uppsägning av bostadsrättshavare när nyttjanderätten till en lägenhet har förverkats.
Du bestämmer i princip själv över din lägenhet och du ansvarar för skötsel och underhåll av din lägenhet. För att göra en "väsentlig" ändring i lägenheten måste du emellertid ha styrelsens tillstånd.
Du äger inte lägenheten menbostadsrätten kan överlåtas
Bostadsrättshavare säger ofta att de äger sin lägenhet, vilket inte är formellt rätt. Det är föreningen som äger huset och som har upplåtit lägenheten med bostadsrätt. Bostadsrättshavaren innehar nyttjanderätten till lägenheten, vilken gäller utan tidsbegränsning.
Bostadsrätten kan överlåtas, det vill säga den kan säljas till ny köpare. Man säljer således inte lägenheten, utan endast nyttjanderätten till lägenheten. Bostaden kan övergå till annan även på andra sätt, till exempel genom arv, bodelning, gåva och byte.
Vid försäljning bestäms priset av säljare och köpare. Som de flesta andra marknader bestäms priset av tillgång och efterfrågan. Avtal om köp, byte och gåva av bostadsrätt måste vara skriftligt och undertecknas av säljare och köpare. Det ska även innehålla uppgift om
lägenhet och pris. Avtalet är annars ogiltigt. Den som fått bostadsrätten överlåten på sig måste emellertid godkännas som medlem i föreningen av styrelsen för att kunna tillträda och disponera över lägenheten.
Pantsättning av bostad
Den som förvärvar en bostadsrätt genom till exempel köp har inte alltid pengar till hela köpeskillingen. Köparen kan då låna pengar
hos en bank eller annat kreditinstitut till den del av köpeskillingen som köparen inte kan eller vill finansiera själv. Bostadsrätten fungerar som
säkerhet för lånet genom att den pantsätts. Pantsättning sker genom att köparen/låntagaren skriver på en panthandling hos banken, som underrättar föreningen om att pantsättning skett. Föreningen ska notera pantsättningen i sin lägenhetsförteckning.
Vad betalar du till bostadsrättsföreningen?
- Årsavgift
Årsavgifterna ska täcka föreningens årliga kostnader bestående av drift- och kapitalkostnader samt avsättningar. De bestäms av styrelsen, som då också har att ta hänsyn till den bedömda långsiktiga kostnadsutvecklingen för föreningen. Årsavgifterna fördelas i enlighet med andelstalen för lägenheterna enligt de grunder som finns i stadgarna.
- Överlåtelseavgift
Överlåtelseavgift är en administrationsavgift som föreningen tar ut för extra kostnader och administrativt arbete vid överlåtelse av en
bostadsrätt. Avgiften är () % av basbeloppet.
-Pantsättningsavgift
Pantsättningsavgift är också en administrationsavgift som föreningen tar ut för administrativt merarbete i samband med att en pantsättning av en bostadsrättslägenhet meddelas till föreningen. Avgiften är () % av basbeloppet.
Dina rättigheter...
Som bostadsrättshavare så disponerar du utan tidsbegränsning över din lägenhet och, tillsammans med övriga bostadsrättshavare, över eventuella gemensamma utrymmen.
Du har rätt att vara med och besluta på föreningsstämman. Du kan ha rätt till reducering av årsavgiften, frånträdande av bostadsrätten efter uppsägning och skadestånd om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller det på annat sätt genom föreningens vållande uppstår hinder eller men i nyttjanderätten.
Du kan också ha rätten till självhjälp att till exempel reparera på föreningens bekostnad om den brister i underhållsskyldigheten. Du kan vidare ha rätt att efter uppsägning frånträda bostadsrätten om beslut har fattats om väsentlig avgiftshöjning och om frånträdet inte är oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar. Föreningen ska då betala skälig ersättning för bostadsrätten.
... och skyldigheter
Du har huvudsakligen dessa skyldigheter:
- Årsavgiften eller som man i praktiken ofta säger, månadsavgiften, måste betalas senast på angivna förfallodagar. Om du tillträtt lägenheten och dröjer med att betala månadsavgiften mer än en vecka efter förfallodagen anses nyttjanderätten till lägenheten vara förverkad. Föreningen är då berättigad att säga upp dig för avflyttning. Föreningen måste inte skicka påminnelse till dig om du inte har betalat i tid.
- Inre underhållet i lägenheten svarar du för, för gränsdragning hänvisas till föreningens stadgar.
- Du är skyldig att på egen bekostnad vårda lägenheten och hålla den i gott skick. Detsamma gäller även den mark som eventuellt ingår i upplåtelsen. Sundhet, ordning och skick måste iakttas. Du ansvara även för att bland annat hushållsmedlemmar och gäster uppfyller dessa krav. Ordningsföreskrifter som utfärdats av föreningen måste följas.
- Du som bostadsrättsinnehavare ansvarar för att teckna särskilt bostadstillägg till din hemförsäkring, sk bostadsrättsförsäkring.
Detta är obligatoriskt.
